住宅借入金等特別控除（住宅ローン減税）と各種特例による申告誤りで、過剰に減税されていたケースが発覚

贈与税の住宅取得等資金の贈与の特例

• 贈与税の住宅取得等資金の贈与の特例は、次に掲げるものが該当します。
  • No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税（Q&A）
  • No.4503 相続時精算課税選択の特例（Q&A）

この特例そのものの説明は省きますが、簡単に書くと「自分が住むための住宅用の家屋」を「新築する、取得する（建売のものを買う）、増改築するための資金」を「自分の父母や祖父母（直系尊属）から贈与してもらう」場合に、その贈与分が非課税になったり、直系尊属が60歳未満でも暦年課税ではなく相続時精算課税を選ぶことができたりする特例です。

住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）

そして、住宅借入金等特別控除は、通常は「住宅ローン控除」や「住宅ローン減税」と呼ばれているもので、税額控除（税額をいったん計算した後の段階で、その税額に対して行う控除）です。この控除が適用される場合、一定の期間は住宅ローン等の年末残高に、一定の割合を掛けた分を、直接的に所得税額から減らすことができます。

タックスアンサーでは、No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）とNo.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）とNo.1216 増改築等をした場合（住宅借入金等特別控除）の3つのページがありますが、【ケース1】は「住宅取得等資金の贈与の特例」も関係する＝「新築・取得・増改築」なので、No.1213とNo.1216の方を見てみます。

「3 住宅借入金等特別控除の控除期間及び控除額の計算方法」のところに、（注1）と（注2）の2つの注意書きがあります。 （注1）が国や自治体からの補助金などがある場合、（注2）が贈与税の住宅取得等資金の贈与の特例がある場合です。

（注1）の補助金などの金額、（注2）の特例の適用を受けた住宅取得等資金の額を、まず住宅ローン等の年末残高から差し引いてから各年の控除額を計算することとなってます。

小まとめ・実際の計算例

ごちゃごちゃしてきたので一旦整理しましょう。

数段落前で、住宅借入金等特別控除は税額控除だと書きました。税額控除はいったん計算して出てきた税額に対して行う控除ですから、その前の段階である税額の計算で、補助金や特例の適用を受けた資金を考慮して減算しなければなりません。しかし、【ケース1】では、その減算を行わないまま住宅借入金等特別控除を適用して申告してしまったというケースです。

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井上寧税理士事務所様の贈与を受けた住宅取得等資金と住宅ローンにより一戸建てを購入。住宅ローン控除と贈与税の非課税は併用できますか？という記事が参考になります。

この例では、家屋の取得対価額が3,000万円、自己名義での借入金が2,500万円となっており、贈与がなければ借入金の2,500万円が住宅ローン控除の計算の基礎額となりますが、実際は贈与を700万円受けており、3,000万円から700万円を引くと、実際に借入れした2,500万円よりも手出しとなる2,200万円の方が小さいため、住宅ローン控除も2,200万円を基礎として計算する、ということです。

毎日新聞の記事中には、所得税から差し引く分の算定基準になる金額が、住宅ローンの残高か、住宅購入価格から親贈与分を差し引いた額のどちらか少ない方になる。しかし、多い方を基に申請した人が多くとありますが、前の段落に書いた通り少ない方を算定基準にしなければなりません。

居住用財産を譲渡した場合などの譲渡所得の課税の特例

• 居住用財産を譲渡した場合などの譲渡所得の課税の特例は、次に掲げるものが該当します。
  • 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法第31条の3第1項）
  • 居住用財産の譲渡所得の特別控除（措法第35条第1項（同条第3項の規定により適用する場合を除きます。））
  • 特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法第36条の2、措法第36条の5）
  • 既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え及び交換の場合の譲渡所得の課税の特例（措法第37条の5）
  • 認定事業用地適正化計画の事業用地の区域内にある土地等の交換等の場合の譲渡所得の課税の特例（旧措法第37条の9の2）

これは私が解説するまでもなく、確定申告書等作成コーナーのよくある質問に、重複適用できない譲渡所得の特例というページがあり、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受ける場合には、居住の用に供した年とその前後の２年ずつの５年の間に、次の「居住用財産の譲渡所得の課税の特例」などの特例を受けていないことが要件となりますとあります。

新しい家に対して住宅ローン控除を受け、その後に以前の家を譲渡した場合の居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例は？

ちなみに、国税庁が公開している居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例等の適用を受ける場合の修正申告という質疑応答事例では、新しい家に対して住宅ローン控除を受け、その後に以前の家を譲渡した場合の居住用財産の譲渡所得の特別控除の特例の適用を受ける場合について照会があっています。

この場合、以前の家の譲渡で特例を受けた場合は新しい家の住宅ローン控除は受けられなかったという扱いになり、修正申告書又は期限後申告書を提出して住宅ローン控除相当額を納付する必要があるとされています。

ニュース記事や国税庁の発表には書かれていないので推測ではありますが、「先に古い家を売って資金を確保し、その際に譲渡所得の特別控除の特例を受けていたのに、新しい家に対しても住宅ローン控除を受けてしまった」ケースよりも、「新しい家に対して住宅ローン控除を受けた後に、古い家を売った譲渡所得の特別控除の特例を受けてしまい、住宅ローン控除が無効となったが修正申告・期限後申告をしなかった」ケースの方が多いのではと思います。